คำนวณ Yield คอนโด — ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
เครื่องมือคำนวณ Rental Yield สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ รองรับทั้งซื้อเงินสดและผ่อนสินเชื่อ คำนวณ Gross Yield, Net Yield และ Cash-on-Cash Return พร้อมวิเคราะห์กระแสเงินสด
กรอกข้อมูลคอนโด
ราคาซื้อรวมค่าโอนและค่าใช้จ่ายทั้งหมด
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อเดือน
ข้อมูลสินเชื่อ
เงินดาวน์ 600,000 บาท / กู้ 2,400,000 บาท
ค่าเฉลี่ยสินเชื่อบ้าน 5-7%
ผ่อนเดือนละ 16,205 บาท
ค่าใช้จ่าย
จำนวนเดือนที่ห้องว่าง เช่น 8% = ว่างประมาณ 1 เดือน/ปี
ค่าคอมมิชชั่นนายหน้าหาผู้เช่า
ผลการคำนวณ
Gross Yield (ผลตอบแทนรวม)
6.00%
ก่อนหักค่าใช้จ่าย
Net Yield (ผลตอบแทนสุทธิ)
4.15%
หลังหักค่าใช้จ่าย (ไม่รวมค่าผ่อน)
Cash-on-Cash Return
-11.64%
ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนจริง
กระแสเงินสดรายเดือน
ค่าเช่าไม่พอจ่ายค่าผ่อน ต้องควักเพิ่มเดือนละนี้ (Cash Flow ลบ)
-5,822 บาท
ผลตอบแทน: พอใช้
ผลตอบแทนปานกลาง ควรพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบ เช่น โอกาสราคาเพิ่ม
รายละเอียด
Yield คอนโดคืออะไร?
Yield (ยีลด์) หรือ Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อปี เทียบกับราคาซื้อ เป็นตัวชี้วัดสำคัญที่นักลงทุนอสังหาฯ ใช้ประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน
ตัวอย่าง:
ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท
รายได้ค่าเช่าต่อปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
Gross Yield = (180,000 / 3,000,000) x 100 = 6.00%
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Yield (ผลตอบแทนรวม)
คำนวณจากรายได้ค่าเช่าทั้งปี หารด้วยราคาซื้อ ไม่หักค่าใช้จ่าย
Net Yield (ผลตอบแทนสุทธิ)
คำนวณจากรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด สะท้อนผลตอบแทนจริง
ค่าใช้จ่ายที่หัก ได้แก่ ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน ค่านายหน้า และค่าเสียโอกาสจากห้องว่าง
Cash-on-Cash Return คืออะไร? (สำหรับคนกู้ซื้อ)
Cash-on-Cash Return คือผลตอบแทนเทียบกับเงินสดที่ลงทุนจริง (เงินดาวน์) ไม่ใช่ราคาคอนโดทั้งก้อน เป็น metric ที่สำคัญมากสำหรับนักลงทุนที่ใช้สินเชื่อ เพราะแสดง leverage effect ของการกู้
สูตร Cash-on-Cash Return
ตัวอย่าง: คอนโด 3 ล้าน ดาวน์ 20% = 600,000 บาท
กู้ 2.4 ล้าน ดอกเบี้ย 6.5% 25 ปี → ผ่อนเดือนละ ~16,200 บาท
ค่าเช่า 15,000/เดือน หลังหักค่าใช้จ่าย → กำไรสุทธิ ~125,000/ปี
ค่าผ่อนต่อปี ~194,400 → Cash Flow = -69,400/ปี
Cash-on-Cash = -69,400 / 600,000 x 100 = -11.57%
Cash Flow ลบไม่ได้แปลว่าขาดทุนเสมอไป — ค่าผ่อนบางส่วนเป็นการลดเงินต้น (สร้าง equity) และคอนโดอาจมีราคาเพิ่มขึ้น (Capital Gain) แต่ต้องมีเงินสดเพียงพอจ่ายส่วนต่างทุกเดือน
Yield คอนโดเท่าไหร่ถึงคุ้มค่าลงทุน?
| Net Yield | ระดับ | คำแนะนำ |
|---|---|---|
| 7% ขึ้นไป | ดีมาก | คุ้มค่าลงทุนมาก พบได้น้อยในกรุงเทพฯ |
| 5-7% | ดี | ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ดี คุ้มค่าลงทุน |
| 3-5% | ปานกลาง | ค่าเฉลี่ยคอนโดกรุงเทพฯ ควรดูปัจจัยอื่นประกอบ |
| 1-3% | ต่ำ | อาจไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่น |
| ต่ำกว่า 1% | ต่ำมาก | ควรพิจารณาทางเลือกอื่น |
หมายเหตุ: Yield ไม่ใช่ปัจจัยเดียวในการตัดสินใจ ควรพิจารณาเรื่อง Capital Gain (โอกาสราคาเพิ่ม) ทำเล สภาพคล่อง และแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ประกอบด้วย
คำถามที่พบบ่อย
Yield คอนโดคืออะไร?
Yield หรือผลตอบแทนจากการเช่า คือตัวเลขที่บอกว่า การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าจะให้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี เทียบกับราคาที่ซื้อ เช่น ซื้อคอนโด 3 ล้าน ปล่อยเช่าได้ปีละ 180,000 บาท Gross Yield = 6%
Gross Yield กับ Net Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Yield คำนวณจากค่าเช่าต่อปีหารด้วยราคาซื้อ โดยไม่หักค่าใช้จ่าย ส่วน Net Yield จะหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ค่าประกัน ค่านายหน้า และค่าห้องว่าง Net Yield จึงสะท้อนผลตอบแทนจริงที่จะได้รับ
Yield คอนโดเท่าไหร่ถึงคุ้มค่าลงทุน?
สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ Net Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ถ้าได้ Net Yield 5% ขึ้นไปถือว่าดี และ 7% ขึ้นไปถือว่าดีมาก ทั้งนี้ควรพิจารณาปัจจัยอื่นด้วย เช่น ทำเล โอกาสราคาเพิ่ม และสภาพคล่องในการขาย
อัตราห้องว่าง (Vacancy Rate) ควรตั้งเท่าไหร่?
สำหรับคอนโดในกรุงเทพฯ ทำเลดีใกล้รถไฟฟ้า อัตราห้องว่างเฉลี่ยประมาณ 5-10% (ว่างประมาณ 0.5-1.2 เดือนต่อปี) ส่วนทำเลห่างรถไฟฟ้าหรือต่างจังหวัดอาจสูงถึง 15-20% ค่าเริ่มต้น 8% เป็นค่าเฉลี่ยที่เหมาะสม
Cash-on-Cash Return คืออะไร?
Cash-on-Cash Return คือผลตอบแทนเทียบกับเงินสดที่ลงทุนจริง สำคัญมากสำหรับคนที่กู้ซื้อคอนโด เพราะคำนวณจากเงินดาวน์ที่จ่ายไป ไม่ใช่ราคาคอนโดทั้งก้อน ถ้า Cash-on-Cash เป็นบวก แปลว่าค่าเช่าเลี้ยงค่าผ่อนได้
ซื้อคอนโดผ่อนปล่อยเช่าคุ้มไหม?
ขึ้นอยู่กับอัตราค่าเช่าเทียบกับค่าผ่อน ถ้า Cash Flow เป็นบวก (ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อน+ค่าใช้จ่าย) ถือว่าคุ้ม ในกรุงเทพฯ คอนโดราคา 2-4 ล้าน ดาวน์ 20% ดอกเบี้ย 6-7% มักจะมี Cash Flow ติดลบเล็กน้อย แต่ยังอาจคุ้มเมื่อรวม Capital Gain (โอกาสราคาคอนโดเพิ่ม) และ Equity Build-up (เงินต้นที่ลดลงจากการผ่อน)